PROVITA

1

Korespodencija sa profesionalnim upravnikom Vladislavom Basekicem iz Kraljeva

Vladislav Basekić

063/300 936

Profesionalni upravnik

Br. licence 520

PRUA D.O.O.

Cara Lazara 69 lokal 15

Kraljevo

Kancelarija upravnika 08-16h

061/63 000 36

Kol centar

060/63 009 36

Postovani Vladislave,

Posle danasnjeg tel razgovora – saljem Vam osnovne informacije u vezi naseg objekta. 

Molim da nam date informacije koje su nam potrebne.

Kao sto sam Vam napomenuo – ja cu Vase informacije proslediti vlasnicima apartmana – pa da eventualno posle toga organizujemo nesto konkretnije.

Stanje je sledece:

  1. Objekat se nalazi pored “Grand” hotela, 5 spratova
  2. Imamo 37 vlasnika apartmana, kupno oko 1333 m2  i 1 restoran , oko 150 m2 (po proceni)
  3. Stambena zajednica je oformljena krajem 2021 g.
  4. Nemamo zvanicnog profesionalnog upravnika
  5. Racun stambene zajednice je otvoren od 01januara 2022
  6. Objekat je star oko 20-tak godina
  7. Objekat nije uklnizen
  8. Imamo zajednicku kotlarnicu na struju. Racuni dolaze na stambenu zajednicu, zajedno za grejanje, struju za stepeniste i za lift. Ukupno godisnje oko 20.000 EUR. 4-5 vlasnika ne placa racune za struju, nihov deo na godisnjem nivou je oko 2500-3000 EUR, duguju za nekoliko godina. Na zalost – do danas nije nikakav postupak za naplatu pokrenut.
  9. Servisi koji su nam standardno potrebni su: Obracun i dostavljanje racuna, ciscenje objekta (stepeniste, hodnici), ciscenje snega ispred objekta,  kontrolisanje kotlarnice, odrzavanje lifta, odrzavanje ulaznih vrata (2 ulaza) sa sifriranim elektricnim bravama, promena sijalica, kontrola i servis PP aparata,  nedeljno kontrolisanje objekta van sezone
  10. Potrebno je da se odmah krene sa tuzbama u vezi naplate dugovanja za struju i za odrzavanje objekta
  11. Firma vlasnika 2 apartmana je u blokadi

Molim da nam date osnovne informacije:

  1. Koliki bi bili mesecni troskovi za profesionalnog upravnika?
  2. Koje bi bile obaveze profesiuonalnog upravnika za taj iznos?
  3. Mi imamo osobe koje su do sada radile poslove pomenute pod tackom 9 iznad  – nisu zaposlene kod nas. Da li bi oni mogli da nastave taj posao – eventualno honorarno – ili po ugovoru?
  4. Koliko mislite da bi trebalo da se odvaja za investiciono odrzavanje?
  5. Koliko mislite da bi ukupno kostao proces naplate dugovanja od neplatisa (po osobi) i koliko bi grubo to trajalo?
  6. Da li Vi mozete da kompletno preuzmete proces sudske naplate dugovanja?
  7. Da li postoji neki rok zastarevanja potraznje dugovanja – koliki je (za fizicka lica i firme)?
  8. Da li mislite da bi trebalo da odmah formiramo neki fond – koji bi se koristio za navedene potrebe? Koji iznos?
  9. I – posle svega navedenog – da li mozete da nam date Vas predlog za ukupan mesecni iznos placanja – zajedno sa eventualnim depozitom za pokretanje sudskog procesa naplate dugovanja i pokrivanje troskova koje tuzeni vlasnici ne placaju.
  10. Da li poatoji mogucnost da racune dobijamo sa QR kodom?

Hvala

Pozdrav,

Dusan Stankovic

064 1119691

Poštovani Dušane,

da probam da budem kratak i jasan u odgovoru na brojna pitanja.

1. Što se tiče iznosa profesionalnog upravljanja, moja cena je 600,00 rsd po posebnom delu (stambena zajednica potpisuje ugovor sa mojom firmom o poslovima profesionalnog upravljanja i mesečno se ukupan iznos plaća po računu).

2. Obaveze upravnika su definisane Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, a ukratko – da sprovodi odluke većine skupštine stambene zajednice i da obezbeđuje da stambena zajednica funkcioniše u zakonskim okvirima – organizacija skupština stambene zajednice, predlog i izrada programa održavanja, izrada izveštaja o radu sa prikazom prihoda i rashoda na kraju svake godine, komunikacija sa nadležnim institucijama, izdavanje mesečnih računa i proknjižavanje uplata, plaćanje naloga, komunikacija sa pružaocioma usluga na poslovima održavanja, priprema dokumentacije i komunikacija sa advokatskom kancelarijom u procesima prinudne naplate itd.

3. Osoblje koje je do sada radilo poslove održavanja (sem održavanja lifta i provere PP aparata, to moraju da rade firme koje se bave tim delatnostima) je moguće zadržati, da rade poslove kao i do sada, ali da se sa njima potpišu ugovori, gde bi se precizirale njihove obaveze oko održavanja i dogovorile cene za te poslove i ostali detalji.

4. Ja nemam osobe ili firme koje to rade (moje iskustvo je sa Zoned-om, oni te poslove obavljaju u objektima gde sam upravnik) ali imam iskustvo cene tih usluga, u oba objekta Zoned 1 i Zoned 2 cena je 1990,00 mesečno po apartmanu, a u Zonedu3 (bivši Zvrk) je 5830,00 rsd po apartmanu. Razlika je što u Zonedu 1 i Zonedu 2 ima 94 i 84 posebna dela, a u Zonedu 3 19 vlasnika, pa su i cene drugačije. Svakako moralo bi sa ljudima koji održavaju da se detaljno prođu troškovi i definiše ukupan trošak održavanja, koji bi se raspodelio na sve vlasnike ili da se dogovori da poslove održavanja ljudi rade za “plate” (ugovorene fiksne mesečne iznose).

5. Preneću iskustvo iz Zoned-a – u svim objektima je 13,00 rsd po m2 posebnog dela, ali su sve tri zgrade puno “mlađe” od vaše, pa dobro treba kalkulisati cenu investicionog održavanja, shodno potrebnim radovima sada i ubuduće na zgradi.

6. Kako sam vam rekao u telefonskom razgovoru osnovni trošak pokretanja prinudne naplate po jednom predmetu (jednom dužniku) iznosi od 10000-15000 rsd (u zavisnosti gde pokrećete postupak, advokata koji pokreće postupak i mesta odakle je, taksi koje je potrebno platiti za pokretranje postupka itd.) a ukoliko dužnik ospori dug i uđe se u parnični postupak, te troškove vam niko ne može sa sigurnošću reći koliko može da košta stambeniu zajednicu (ceo postupk ide tako što skupština donese odluku iznad kog iznosa duga se pokreće postupak prinudne naplate i izabere advokatsku kancelariju koja će voditi postupak, advokat spremi dokumentaciju dužnika i uz plaćanje taksi i drugih troškova predaje nadležnom sudu predlog za donošenje rešenja o izvršenju, ukoliko dužnik ospori iznos duga ide se u parnični postupak, a ukoliko ne ospori, nakon sudskog rešenja o izvršenju predaje se izvršitelju (uz plaćanje predujma) na dalji postupak izvršenja i prinudne naplate

7. Ja svakako tesno sarađujem sa advokatskom kancelarijom kojoj se povere poslovi prinudne naplate i obezbeđujem potrebnu dokumentaciju kako bi oni odradili svoj deo posla, ali lično niti imam pravno znanje (diplomirani sam ekonomista) niti bi trebalo da se bavim tim poslovima u ovako komplikovanoj situaciji našeg sistema pravosuđa (ipak ove stvari treba da rade advokatske kancelarije).

8. Za sada ne postoji rok zastarevanja (lično posedujem tumačenje Ministarstva pravde iz 2019.godine gde oni navode da ova davanja ne predstavljaju komunalne usluge i ne zastarevaju za godinu dana) ali svaki sud, da ne kažem od sudije do sudije, u našoj zemlji, tumači na svoj način rok zastarelosti pa se u praksi dešavaju razni slučajevi

9. Obzirom da već imate dužnike, siguran sam da taj fond prinudne naplate treba formirati odmah, pre donošenja odluke skupštine stambene zajednice o pokretanju prinudne naplate, preko kojeg iznosa se postupak pokreće i sve druge odluke koje su bitne da skupština stambene zajednice donese, kako bi ovaj postupak mogao da se sprovodi

10. Iznos mesečnog plaćanja svakog vlasnika pojedinačno ne mogu da vam dam, bez detaljne analize svih postojećih troškova koji plaća stambena zajednica, a koji bi se proporcionalno rasporedili po mesecima na sve vlasnike. Tu bih morao da imam podatke dosadašnjih troškova (šta ste sve do sada plaćali) koliko su vlasnici do sada mesečno izdvajali itd. kako bi se sve precizno odredilo, da stambena zajednica može da plaća mesečne račune i da deo sredstava ostaje na računu za neplanirane i planirane buduće radove, popravke i sl.

11. Softver koji koristim štampa račune sa QR kodom

Jedan dodatak na vaša pitanja, dugovanja za zajedničku struju od vlasnika koji ne plaćaju, stambena zajednica može da potražuje u postupku prinudne naplate od trenutka formiranja iste. Ne postoji pravni osnov za naplatu dugovanja pre formiranja stambene zajednice.

Svakako smatram da ukoliko postoji volja većine vlasnika da se uredi sistem funkcionisanja stambene zajednice, morali bi da organizujemo sastanak (makar i predstavnici vlasnika) gde bi detaljnije obradili sve aspekte ove teme, analizirali detaljno sadašnje i buduće troškove i utvrdili obostrano da li postoje uslovi za saradnju.

Za sve dodatno sam na raspolaganju.

Srdačan pozdrav,

Vladislav Basekić

Postovani Vladislave,

Hvala veliko na vasem email-u i na svim informacijama.

Napravio sam malu gresku (ne verujem da je znacajno – ali da ispravim) – objekat je useljen krajem 2006 g. – znaci star je 16 godina.

Ako bi bili ljubazni – da nam date jos nekoliko informacija:

-Da li znate sta vlasnici apartmana dobijaju u Zonedu 1 i 2 za 1990 din i u Zonedu 3 za 5830 – sta je tu sve ukljuceno? 

-Kakva je situacija sa naplatom dugovanja za apartmane koji su registrovani na firmu – a racun im je u blokadi? Da li postoji verovatnoca da se to naplati?

Po dobijanju ovih informacija – prenecu  vlasnicima – pa da vidimo da li ima interesovanja da krenemo u saradnju.

Pozdrav,

Dusan

Poštovani Dušane, 

izvinjavam se na kasnijem odgovoru.

Računi u Zonedu 1 i 2 zavise od zajedničke struje (nisu isti svakog meseca zbog toga), ali su drugi troškovi isti svakog meseca.

(Iz tel razgovora :  apartmani se greju nezavisno, na struju,  imaju individualne strujomere i svako placa svoj racun direktno EPS-u)

Trošak higijene i čišćenja snega/leda u zimskoj sezoni je računat kao godišnji i podeljan na broj vlasnika i 12 meseci, pa je isti svakog meseca-

(1990 din po apartmanu)

Vi svakako možete odlučiti da se drugačije troškovi obračunavaju, ali će računi u sezoni biti znatno veći nego u periodu van sezone.

Za sve dodatno sam na raspolaganju.

Srdačan pozdrav, 

Vladislav Basekić

Poštovani Dušane,

još jedan dodatak (sada sam video pitanja).

U troškovima vlasnika u Zonedu 1 i 2 su sledeće stavke:

– Tekuće održavanje 1250,00 rsd/APP (održavanje lifta, PP zaštite, održavanje vodovodno-kanalizacionog sistema, održavanje video nadzora, sitne popravke…)

– Investiciono održavanje 13,00 rsd/m2 APP (skupljanje novca na računu SZ za veće popravke i za hitne intervencije)

– Higijena zajedničkih delova i lišćenje snega/leda u sezoni 1990,00 rsd /APP

– Zajednička struja (po mesečnim računima EPS-a)

– Kablovska i internet 627,00 rsd/APP

– Profesionalno upravljanje 600,00 rsd/APP

Sve ukupno to bude oko 6000,00 rsd mesečno u proseku.

Što se tiče naplate duga od firme u blokadi, tu je jako komplikovana naplata. Postupak prinudne naplate se svakako može sprovesti (troškove postupka plaća stambena zajednica) a kada će se i da li stambena zajednica naplatiti od firme to je veliko pitanje (zavisi od iznosa trenutne blockade i koliko će ista trajati). Što bi se reklo stambena zajednica će “stati u red” poverioca, pa kada se naplati. Sve ovo pod uslovom da vlasnik nije rešio da “otera” firmu u stečaj, u kom slučaju se sve dodatno komplikuje (stečajni postupak, stečajna masa i sl.) i pitanje koliko i kad duga može a se zaista naplati.

Srdačan pozdrav,
Vladislav Basekić

M2